開発事業区域の選定（文化財・土砂災害・学校関連）
開発区域・開発関連区域
公共公益施設等
再開発型開発行為
事業に関する手続
標識の設置
住民説明
開発許可を受けた区域・開発登録簿
2018年6月1日の条例施行
2022年7月11日の条例施行規則改正
窓口相談
①事前に電話予約をお願いします。
区によって担当職員が異なります。予約がない場合は、お待ちいただくことがあります。
＜問い合わせ先＞
市街化区域：TEL 078-595-6707・6711
市街化調整区域：TEL 078-984-0385
②来庁時には従前の土地利用状況や開発計画が分かる資料などをご用意ください。
・従前の土地利用状況が分かる資料：現況図、従前の建物配置図、公図、現況写真など
・開発計画が分かる資料：土地利用計画図、造成計画平面図など
・計画敷地周辺の状況が分かる資料など
・その他打ち合わせ内容に応じた必要な書類
開発事業区域の選定（文化財・土砂災害・学校関連）
開発区域が上記の地区を含む場合、開発を避けたり、対策の報告を義務付けているなど、事業の協議に時間を要することがあります。このため、開発事業計画の策定にあたっては手続を円滑に進めるため、事前に必要な調査を行い、各窓口に事前の相談を行ってください。各地区の詳細や相談窓口は以下のとおりです。
周知の埋蔵文化財包蔵地の範囲外でも、遺跡の不時発見などを避けるため、事前に試掘調査などを行う場合があります。事前に文化スポーツ局文化財課にご相談ください。
土砂災害のおそれのある地区とは
・土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊・土石流）
・土砂災害危険箇所（土石流危険渓流）
・開発事業の実施に伴い土砂災害警戒区域に該当することとなる区域
上記3つの区域であり、以下のリンク先や建設局防災課の窓口にて確認できます。
原則として、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)などの開発不適地を含む場合は開発行為を行うことはできません。開発地に当該区域が含まれる場合は事前にご相談ください。
また、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)など土砂災害のおそれのある地区を含む場合、協議を要しますので以下のリンク先をご確認ください。
「受入困難地区」とは、児童の増加により、神戸市としてとりうる対策を講じても、今後6年以内に教室不足が生じると予測される小学校区のことです。（現在のところ、該当する地区はありません）。
「要注意地区」とは、現時点では受入困難地区ではないが、今後の住宅供給により、受入困難地区になることが懸念される小学校地区のことです。該当する地区は以下のとおりです。
開発区域・開発関連区域
開発区域とは、法第4条第13項に定める「開発行為をする土地の区域」をいいます。
開発関連区域とは、開発区域外であって開発行為に関する工事をしようとする土地の区域をいいます。
どのような区域が対象になるのかは、以下のリンク先でご確認ください。
公共公益施設など
公共公益施設の整備基準は、以下のリンク先より「神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例」「神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例施行規則」「神戸市開発事業に関する技術基準」などをご確認ください。
詳細は以下のリンク先を参考に公共公益施設管理者などにお問い合わせください。
開発関係課リンク集
建築物の用途が住宅である場合に限り、敷地面積の最低限度は100平方メートルです。ただし、予定される建築物の敷地が、地区計画、建築協定、まちづくり協定で建築物の敷地面積の最低限度が100平方メートル超に定められた区域に含まれる場合は地区計画などの規定によることになります。事前にご確認ください。
再開発型開発行為
再開発型開発行為とは、市街化区域で一定の条件を満たす開発行為について、都市計画法第29条の開発許可を要しないものとして取り扱うものです。詳細は以下のとおりです。
変更後の内容が再開発型の要件に適合している場合は、開発事業審査申出書概要等変更届出書を提出してください。詳細は都市計画課にお問い合わせください。
事業に関する手続
集合住宅建設事業（条例第2条第1号ウ）の申請にあたっては、事前に開発許可の要否判定を受ける必要があります。「開発事業審査申出書」や、区画・形・質の変更がなく開発行為にあたらないか、もしくは敷地面積500平方メートル未満の場合には「開発行為の事前確認書」をご提出いただき、当該事業が開発許可不要であることを確認してください。
なお、集合住宅建設事業審査申出書には、開発許可不要と判断された申出書や事前確認書の写しを添付してください。
「開発事業審査申出書」の返却後、副本に記載された協議確認先に副本の写しを提出し、協議の要否を確認してください。なお、電子申請の場合は、当課より協議確認先へ申請データを提供し、協議確認先よりメールにて協議の要否を回答します。
法第32条の協議は公共施設（道路・公園・下水道・緑地・広場・河川・運河・水路及び消防の用に供する貯水施設）管理者との協議を、条例第12条の協議は、公共施設に加えて、上水道・ごみ等の集積施設・学校・保育所及び幼保連携型認定こども園・児童館・地域福祉センター・交通施設・集会所などの公益的施設等の協議をいいます。
住民説明を行い、「住民説明報告書」の提出を終えなければ協議は行えません。ただし、「開発事業審査申出書」の写しをもって協議確認先に協議の要否や意見・条件の確認をしに行くことは構いません。
条件違反・着手制限違反の場合には、開発事業者または開発事業に関する工事の請負人に対し、工事の全部もしくは一部の停止、または違反を是正するために必要な措置をとることを勧告することがあります。また、勧告を受けた者が正当な理由なくその勧告に従わなかった場合、その旨および団体名、代表者氏名、住所などをインターネットその他の方法により公表することがあります。
「開発事業審査申出書」の審査結果の通知を受けた日の翌日から起算して、3年を経過する日までに開発事業承認の申請をしなかったときは、原則、「開発事業審査申出書」の提出は行わなかったものとみなされます。
標識の設置
標識は、近隣の住民に開発事業の計画内容などを周知するために設置するものです。「開発事業審査申出書」により開発事業に該当する旨の通知を受けた日以降速やかに標識を設置し、神戸市に届け出てください。また、法第36条第3項の規定による公告の日（完了公告日）まで設置してください。
風雨などで容易に破損しない方法で設置するとともに、記載事項が不鮮明にならないよう維持管理してください。
標識は、開発事業区域が道路に接する部分で公衆の見やすい位置に設置してください。2以上の道路に接するときは、それぞれの道路に接する部分に設置し、各道路に接する部分の長さが50メートル以上の場合は2箇所以上設置してください。
「標識設置届出書」を提出した後に、開発事業計画の変更に伴い、標識の記載事項に変更が生じるときは、速やかに記載事項を変更するとともに、「標識設置変更届出書」を提出してください。
住民説明
開発事業区域の面積に応じて説明を要する住民の範囲を定めています（条例第9条）。3,000平方メートル未満の場合は、開発事業区域の境界から水平距離が15メートルの範囲内の住民。3,000平方メートル以上の場合は、開発事業区域の境界から水平距離が50メートルの範囲内の住民が対象です。
また、住民が属する地域団体から開発事業計画の内容などの説明を求められたときには、速やかに説明会の開催、戸別訪問による面談の方法などにより説明を行ってください。
住民とは、「建築物の全部若しくは一部を占有し、若しくは所有する者又は土地を所有する者」（条例第2条8号）と規定しています。説明を要する区域の範囲内に住んでいなくとも、土地所有者や建築物の所有者も対象になります。
開発事業区域の周辺にお住まいの住民と良好な関係を築き、開発事業を円滑に進めていただくため、条例で定める範囲の住民すべてに周知を行ってください。なお、説明にあたっては開発計画への住民の理解が得られるよう丁寧な説明を行い、誠意を持って話し合いを行ってください。
説明会または戸別訪問は、少なくとも2回は実施してください。2回の説明はそれぞれ異なる日に実施し、時間帯を変えたり、2回のうち1回を土日祝に行くなど直接面談できるよう最大限努めてください。
2回とも欠席や不在で説明できなかったときは、説明資料を郵送または投函してください。また、土地所有者または建物所有者が建物占有者と異なる場合は、電話番号が分かる方へは電話説明の後に郵送を、分からない方へは説明書きを添えて郵送する方法により上記の説明に代えることができます。
開発計画への住民の理解が得られるよう丁寧な説明を行い、誠意を持って話し合いを行ってください。
住民意見提出期間は住民が説明を受けた日の翌日から10日以内です。住民意見提出期間は個々の住民で個別に判断します。説明を要する範囲のすべての住民の住民意見提出期間が満了するまでは住民説明報告書を提出することはできません。
再度の住民説明を行う必要がある場合は以下の通りです。詳細は以下のリンク先でご確認ください。
①開発事業区域の増加のうち市長が必要と認めるもの
【具体例】
・増加する開発事業区域の面積が 500 平方メートル以上の場合
・開発事業区域が増加することにより新たに接する土地の所有者が、従前の区域で接していた土地の所有者と異なる場合
②開発事業区域の外周付近における公共施設等の新設又は配置若しくは形状の変更のうち市長が必要と認めるもの
【具体例】
・公園やごみ等の集積施設などの配置を変更する場合
・道路の形状の変更で通り抜け可否に変更があるもの
・公園の形状の変更で隣接地（対側地）所有者が異なる場合 など
③予定建築物等の用途の変更
開発許可を受けた区域・開発登録簿
【来庁せずに調べる場合】
・
開発登録簿の交付申請（外部リンク）で、開発登録簿（①開発許可の情報を記した調書、②土地利用計画図）の交付を受けることができます。上記①②につき、それぞれ470円が必要となります。
【窓口で調べる場合】
都市計画課 開庁日の9時00分から17時00分まで（12時00分から13時00分を除く）
・備え付けのパソコンや住宅地図で、開発許可を受けた区域を確認することができます。
・開発区域に加えて、開発登録簿（①開発許可の情報を記した調書、②土地利用計画図）を確認することができます。
・資料の閲覧は無料です。写しの交付は、上記①②につき、それぞれ470円が必要となります。
2018年6月1日の条例施行
開発指導要綱は、都市計画法を補うため1970年に制定され、これまで指導要綱に基づき公共施設の整備をはじめ市域の良好な都市環境の形成を図ってきました。しかし、公共施設等の整備状況や社会構造の変化、人口減少社会に対応するとともに、客観性の確保、公正性・透明性の向上などを目的として条例化を図りました。
制定の目的としては、開発事業の円滑かつ適正な実施を図り、もって良好な都市環境の形成及び公共の福祉の増進に資することとしており、基本的な考え方は変わっていません。
主に、①開発事業審査申出書（開発行為事前審査願書に代わるものとして、計画を審査し、開発事業承認申請までに協議の要否を確認すべき公共施設等の管理者等の教示を行うもの）、②標識の設置（開発事業審査の結果の通知を受けてから設置）、③住民説明（開発事業区域の面積によって説明範囲を設け、開発事業の内容を周囲の住民に説明し、住民説明の内容に関する報告書の提出を義務付け）、④公共施設等の管理者等との協議（公共施設等の管理者等との協議の義務付け）、⑤開発事業承認（開発事業者は、上記①～④の手続完了後に開発事業承認の申請を行う）の手続のほか、事業の一体性について明文化しています。
その他、条件に違反した場合の勧告および公表についても規定しています。
2018年5月31日までに、既に開発行為事前審査願書を神戸市が受け付けている場合には、従前の規定（開発指導要綱）が適用されます。ただし、条例施行の日（2018年6月1日）から起算して1年を経過した日までに当該事前の申出の開発許可申請などが行われなかったときは、当該事前の審査の申出がなかったものとみなされます。同じ場所で開発許可申請などを行う場合には、条例に基づき「開発事業審査申出書」の提出から改めて始めてください。
2022年7月11日の条例施行規則改正
道路の廃止の告示・公告の後に提出されたものは、質の変更に該当しないものとします。