宅地に対する課税と特例

宅地の評価方法

基準年度(令和6年度）の前年(令和5年）の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士による鑑定評価から求めた価格の7割を目途とした価格を基礎として、以下の評価方法により評価します。

市街地宅地評価法

市街地に所在する宅地の評価のながれは次のとおりです。

1. 街並みの状況から、商業地区、住宅地区等に区分します（用途地区といいます）。
2. 用途地区の中で、さらに状況が類似する地区ごとに区分します。
3. 区分した地区ごとに、標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。
4. 標準宅地を評価します（約2,500地点。地価公示価格などを活用し、これらの価格の7割を目途に評価）。
5. 各街路に路線価を付設します（約46,000本）。
6. 路線価を基礎として各土地の個別の要素（間口・奥行等）に応じて、各土地の評価をします（約40万筆）。

その他の宅地評価法

市街化調整区域などの市街地的形態を形成していない地域では、状況の類似する地区ごとに標準宅地を選び、その価格に比準して各土地の評価をします。

住宅用地に対する特例措置

住宅用地の課税標準額

小規模住宅用地

住宅1戸当たり200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は200平方メートルまでの部分）をいいます。
固定資産税の課税標準額は、価格の6分の1（都市計画税は3分の1）の額となります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分）をいいます。
固定資産税の課税標準額は、価格の3分の1（都市計画税は3分の2）の額となります。
同一敷地内に住宅が複数戸ある場合、「200平方メートル×戸数」までが「小規模住宅用地」となります。

住宅用地の範囲

特例の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積(家屋の延床面積の10倍を限度)に住宅用地の率を乗じて求めた面積となります。

住宅用地の率

専用住宅

• 居住部分の割合が全部のとき、住宅用地の率は1.0

地上4階以下の併用住宅

• 居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満のとき、住宅用地の率は0.5
• 居住部分の割合が2分の1以上のとき、住宅用地の率は1.0

地上5階以上の併用住宅

• 居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満のとき、住宅用地の率は0.5
• 居住部分の割合が2分の1以上4分の3未満のとき、住宅用地の率は0.75
• 居住部分の割合が4分の3以上のとき、住宅用地の率は1.0

「専用住宅」とは、専ら居住の用に供する家屋をいい、「併用住宅」とは、その一部(4分の1以上)が居住の用に供されている家屋をいいます。

住宅用地などの申告のお願い

住宅用地の認定を適正に行うため、次の場合は、毎年1月31日までに神戸市固定資産税担当へ申告してください。

• 住宅を新築または増改築した場合
• 住宅以外の家屋(店舗など）を住宅に変更、または住宅を住宅以外に変更した場合
• 隣接地を取得し、住宅の敷地(庭など)として新たに利用した場合
• 住宅を取り壊した場合
• 土地の利用を変更した場合（住宅の庭などを貸出駐車場に変更した場合など）

住宅用地の申告の詳細は、以下をご覧ください。

住宅用地に対する申告

建て替え中の住宅に係る特例

住宅の建て替え時期によって税負担に不公平が生じることを防ぐために、従来からお住まいの住宅を建て替え、引き続きお住まいとして利用される場合で、賦課期日(1月1日)をまたいで建て替え工事が行われている土地は、引き続き住宅用地として取り扱われる場合があります。
くわしくは、以下をご覧ください。

建て替え住宅用地に対する申告

空き家の敷地にかかる固定資産税

空き家の敷地にかかる固定資産税の詳細

宅地の税の負担調整措置

住宅用地や商業地などの宅地は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇は緩やかになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています（課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものを「負担水準」といいます。）。
このため、例えば過去の評価替えにおいて評価額が急激に上昇した一方で、負担調整措置により、本来負担すべき税額まで段階的に引き上げている過程にある土地(負担水準が低い土地)は、評価額が前年度より下がっても、税額が据置きまたは上昇する場合があります。
具体的な課税標準額・税額の算出方法は下記のとおりです。

住宅用地(居住用家屋の敷地)の場合

負担水準※1	課税標準額	税額
100％以上	評価額×住宅用地特例率※2・・・特例課税標準額	据置き または 引下げ
100％未満	前年度課税標準額＋特例課税標準額×5％ ただし、上記の方法による課税標準額が、 特例課税標準額を上回る場合は、特例課税標準額 特例課税標準額の20％を下回る場合は、20％相当額	上昇

※1課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示したもの
負担水準＝前年度課税標準額÷特例課税標準額×100(％)

※2「住宅用地に対する特例措置」参照

非住宅用地（商業地など）の場合

負担水準※1	課税標準額	税額
70％超	評価額×70％	引下げ
60％以上70％以下	前年度課税標準額と同額	据置き
60％未満	前年度課税標準額＋評価額×5% ただし、上記の方法による課税標準額が、 評価額の60%を上回る場合は、60%相当額 評価額の20%を下回る場合は、20%相当額	上昇

※1課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示したもの
負担水準＝前年度課税標準額÷評価額×100(％)